Hvad er det for noget med de nye ejendomsvurderinger?

Langt den største del af den danske befolknings formue består af ejerboliger. Boliger har en meget lang levetid, typisk omkring 100 år. Boligens lejeværdi er det, boligen kan udlejes til. Ideelt set, skal denne indkomst beskattes som andet formue- eller kapitalafkast. Ellers ville en for stor del af samfundets kapital blive placeret i en boligmasse med et skattefri afkast og for lidt i industri og andre fremstillingserhverv.

I Danmark udgør boligmassens værdi en betydelig del af den samlede nationalformue. I 2015 udgjorde den ikke-finansielle nationalformue knap 10.000 milliarder kroner.ⁱ Vi har ikke tal for værdien af ejerboliger det pågældende år. Men i 2020 skønnedes disses værdi til at være på omkring 3.000 milliarder kr. Et kvalificeret skøn er således, at de private ejerboligers værdi udgør omkring 25% af nationalformuen, altså den klart største enkeltpost.

Ejerboligmassen og dens værdi er af adskillige grunde vigtig ikke alene privatøkonomisk for de 57,5 %, der besidder en ejerbolig, der her forstås som ejerbolig beboet af ejeren (49,8 %) plus andelsboliger (7,7 %). Men også samfundsøkonomisk fordi dens værdi tjener som garanti for en væsentlig del af kreditgivningen i samfundet, idet lånoptag sker med sikkerhed i ejendommens friværdi. Desuden er den også et centralt beskatningsobjekt. Endelig fremkalder svingninger i boligbyggeriet konjunkturbevægelser i økonomien som f.eks. arbejdsløsheden. Samfundet har derfor en meget stor interesse i, hvorledes boligværdien fastsættes.

Boligværdi og grundværdi

For den matematisk interesserede behandles i et appendiks til denne artikel den tekniske sammenhæng mellem lejeværdien af boligen, boligværdien og rentens betydning. Men boligen svæver jo ikke frit i luften, men står på et stykke jord. Hvilke forhold bestemmer så grundværdierne?

Den klassiske jordrenteteori findes klart formuleret hos den engelske økonom David Ricardoⁱⁱ. Han sondrer mellem jordens naturligt iboende frugtbarhed på den ene side og på den anden side bidraget fra jordforbedringsarbejder såsom dræning, fjernelse af sten og ukrudt således, at den bliver lettere at tilså og høste. Hvis vi bruger en tilsvarende tankegang for grunde, hvor der kan placeres boliger, så er der på den ene side nogle karakteristika ved grunden såsom dens størrelse, stabilitet, hældning, beliggenhed i forhold til vandløb eller hav. Men der skal også inddrages forhold som beliggenhed i forhold til veje og offentlige transport, nærhed eller rettere afstand til forureningskilder (kemi, støj m.v.) og naturressourcer som skove, søer og vand. Også kvarterets karakter i henseende til naboer kan indgå.

Det nye vurderingssystem er ikke så enkelt som påstået

Det er ikke simpelt at bestemme værdien af et grundstykke i ubebygget stand, selvom der ganske vist findes steder med ubebyggede grunde, der handles. Mere sandsynligt er det, at der foregår handel med bebyggede grunde, hvor formålet er at fjerne bebyggelsen for at bygge nyt på grunden. I det nye ejendomsvurderingssystem er grundmodellen denne: Man (ejeren) har en grund, hvis værdi man (skat) ønsker at bestemme. Med centrum i grunden tegnes en cirkel, som indeholder 15 ubebyggede grunde, som har været i handel inden for nogle få år før.

Men her opstår et problem, nemlig at selv om metoden kan give mening i et relativt ensartet område, er der så mange forhold, der forstyrrer denne meningsfuldhed. F.eks. en grund, der ligger i et højindkomstområde, men tæt på et lavindkomstområde, fordi beboerne med høje indkomster ikke har lyst til at se på lavkvalitetsejendomme, eller fordi man ikke vil bo i nærheden af de lavere klasser.

Et andet problem opstår, hvis der er tale om en meget attraktiv grund beliggende i et lavindkomstområde. Vil der blive opført en luksusvilla på en sådan grund? Det kan jo tænkes, hvis grunden ligger så tæt på højindkomstområdet, hvorfra der kan skydes en kile ind i det pågældende lavindkomstområde.

”Værdien af bedst mulige økonomisk anvendelse”

Pointen er, at der er gode argumenter til at formode, at omgivelserne er bestemmende eller dominerende for, hvad der bygges på den ellers attraktive grund. Forsikringsselskaberne tager højde for disse forhold ved at fastlægge forsikringspræmier mod tyveri og andre skader ud fra postnumre, altså kvarterers beliggenhed og dermed indirekte indkomstforholdene i det pågældende kvarter.

Konsekvensen af ovenstående er, at det nye danske grundvurderingssystems begreb om ”værdien af bedst mulige økonomisk anvendelse” ikke er så simpelt, som det præsenteres af vurderingsmyndighederne. Skal en stor grund med masser af herlighedsværdi beliggende på det mørke Vesterbro vurderes som en paladsgrund eller som en tætbebygget tietagers beboelse? Og med samme overskudspotentiale?

Skatten, der pålægges ejeren af grunden – altså uden bygningen der står placeret på den – er den såkaldte ejendomsskat, også kaldet grundskyld. I Danmark tilfalder den kommunen, mens ejendomsværdiskat beregnes af bygningen plus grunden og betales til staten.

En reform af bolig- og grundbeskatningssystemet

Hvis ideen er at bestemme værdien af grund plus bygning, uden at der skal foretages en opsplitning af de to, så er det nødvendigt at se på ejendommen (på grunden) i dens sammenhæng med nabolag, transportfaciliteter og positive naboeffekter som let adgang til skov og strand eller negative som støj og forurening. En sådan værdifastsættelse kræver ofte, at området besigtiges af en kyndig person, således som det også var tilfældet, før det blev politisk besluttet at opgive det system, der blev indført efter den danske skattereform fra 1903. Her indførte man lejeværdibegrebet for boliger beboet af ejeren. Et netværk af vurderingsmænd foretog vurderingerne ved fysisk besigtigelse og ud fra et indgående lokalkendskab.

Det er imidlertid også vigtigt for almindelige skatteborgere at få beskattet de mest urimelige former for værdioverførsler fra det offentlige til privatformuerne, som for eksempel huspriser der stiger til et nyt niveau, altså kapitalgevinster. Kapitalgevinster er jo et relativt tab for andre borgere, fordi kapitalgevinsten af dem der får gevinsten kan bruges til at købe varer på bekostning af dem, der ikke får del i kapitalgevinsten. Dermed modvirkes en omfordelingspolitik, og uligheden stiger.

Dette gælder, selv hvis beskatningen på det nye niveau for boligpriser er korrekt. Der er jo tale om en samfundsskabt værdistigning, som boligejerne intet har præsteret for at tilrane sig. Kapitalgevinster bør ud fra ligheds- og retfærdigheds-overvejelser beskattes væk, evt. med en vis rabat til dækning af kapitaltab. Men siden 2. verdenskrig har disse kapitaltab været begrænsede og kortvarige som f.eks. ved finanskrisen i 2008.

Hvor er venstrefløjen?

De nye ejendomsvurderinger kan ved en første betragtning opfattes som den ultimative markedsgørelse af det samfundsgode, som en god og billig bolig må og skal være.

Offentlige eller almennyttige boliger skal naturligvis også beskattes. I et samfund med progressiv beskatning vil der være en større eller mindre fordel for dem med lavere indkomster. Men med udhulingen af progressionen er det uklart, om lavindkomstmodtagerne får en nettofordel ved den almennyttige ejerform.

At Socialdemokratiet er med på vognen kan i sig selv undre, men er formentlig blot det nyeste trin på forvandlingen fra arbejderparti til folkeparti. Det bliver derfor spændende at se, hvorledes SF og Enhedslisten vil reagere på væksten i ejerboligformen. Hvis man altså reagerer.

i Finansielle aktiver som aktier og obligationer indgår ikke, fordi deres værdi indregnes i værdien af boliger og andre bygninger samt i værdien af virksomhedernes maskiner og patenter. Her indgår ikke værdien af personbiler, kunst mv.

ii David Ricardo: The Principles of Political Economy and taxation, 3. edition,1821, Everyman’s Library, London and New York

Appendiks: Sammenhængen mellem lejeværdi og boligværdi, renter og beskatning

Og nu starter matematikken. Lejeværdien af egen bolig (LV) udgør et beløb i kroner pr. år som principielt er lig med det beløb, ejeren vil kunne opnå ved at leje sin bolig ud. Den kan også angives som en procentdel – i % – af boligens værdi (BV). Boligens værdi opgøres typisk ved årets afslutning. Afskrivningen i det forløbne år er forskellen mellem sidste års boligværdi og indeværende års boligværdi.

Lad os kalde den for lejeværdifaktoren. I skattemæssig henseende anses eller bør den anses for at være lig afkastet af andre skattepligtige formueaktiver.

Sammenhængen mellem lejeværdi og boligværdi er således matematisk udtrykt:

LV = i · BV

hvis man antager, at lejeværdien af en bolig på kort og mellemlangt sigt er konstant. Dette er en rimelig antagelse, fordi der er betydelige transaktionsomkostninger (dvs. mæglersalærer, stempelafgifter og udgifter forbundet med optagelse af lån m.v.) forbundet med at handle ejerboliger. Det er kun i deciderede krisetider, at lejeværdien bliver ustabil.

På længere sigt kan lejeværdien ændre sig, fordi størrelse og kvalitet af nybyggede boliger ændrer sig, hvad der giver stigende lejeværdi i de tilfælde, hvor boligstørrelsens vækst er større end faldet i byggeomkostningerne pr. m².

Renteniveauet i samfundet ændrer sig som følge af at centralbanken – i Danmark Nationalbanken – ændrer den rente, den kræver for udlån til bankerne, hvilket påvirker lejeværdifaktoren i samme retning.

Boligværdien ændrer sig på kort sigt med ændringer i rentefoden, altså det der skal betales for at optage lån, mens lejeværdien på kort og mellemlangt sigt som sagt antages at være konstant. På længere sigt billiggøres nybyggeriet pr. m², mens de nye boliger bliver større og af højere kvalitet (f.eks. bedre isolering). Lejeværdien må derfor formodes at vokse for de ny boliger.

Ved at indsætte ’rigtige’ tal i ligningen ovenfor, får man nogle interessante sammenhænge mellem på den ene side boligværdi (BV) og på den anden side lejeværdi (LV) og lejeværdifaktoren (i). Vi prøver at illustrere det med nogle eksempler herunder:

Først omskriver vi den første ligning

LV = i · BV

til

BV = LV/i

Og så sætter vi nogle rigtige tal ind i den ligning:

LV₁ = 100.000 [kr.]

i = 0,06 [dvs. 6%]

BV = 100.000/0,06 = 1.666.666 [kr.]

Nu sænker vi i, lejeværdifaktoren til 1%:

LV₁ = 100.000 [kr.]

i = 0,01 [1%]

BV = 100.000/0,01 = 10.000.000 [kr.]

Og så ser boligværdien lige pludselig helt anderledes ud, den er nemlig blevet seks gange større!

Et andet eksempel, hvor lejeværdien nu er sat til 200.000 kr.:

LV₂ = 200.000 [kr.]

i = 0,06 [6%]

BV = 200.000/0,06 = 3.333.333 [kr.]

LV₂ = 200.000 [kr.]

i = 0,01 [1%]

BV = 200.000/0,01 = 20.000.000 [kr.]

Endnu engang stiger boligværdien til det seksdobbelte!

Læseren opfrodres til at sætte sine egne tal ind og se, hvad det sker.

Og så kommer det interessante

For det første: Når lejeværdifaktoren – i – falder, så vokser boligværdien ved samme lejeværdi. Det sker som en følge af, at vi har defineret lejeværdien som boligværdien gange lejeværdifaktoren i. Men det er ikke ensbetydende med, at lejeværdien – forstået som huslejen på sammenlignelige boliger, der lejes ud – er uændret på langt sigt. For hvis indkomsten øges markant, vil folk ændre den procentdel, de bruger på boligforbrug. Lejeværdien vokser således, men sammenhængen mellem lejeværdi, boligværdi og lejeværdifaktor er uændret LV = i·BV.

For det andet: Ovenfor har vi ikke set på det forhold, at boligerne har en levetid, der ganske vist er lang, men dog er endelig. Hvis man antager, at levetiden for en bolig er 100 år, og aldersfordelingen i befolkningen er ensartet, altså at hver årgang af boligerne udgør 1 % af den samlede boligmasse, så kan man antage, at stigende indkomst for en del af befolkningen medfører, at de vil være villig til at betale en højere husleje. Dette kan tænkes at ske ved, at der bygges boliger, som er større og af bedre kvalitet end de hidtidige boliger. Der må derfor ses på forholdene på de forskellige delmarkeder for boliger som f.eks. opgjort efter boligstørrelse eller opførelsesår.

For det tredje: Hvad betyder det, at boligejerne pålæggges en skat på boligafkastet? Vi starter med at lægge boligskatten (BS) til lejeværdien (LV):

LV + BS = i · BV

Hvis lejeværdifaktoren falder og lejeværdi og boligskat er uændret, så vokser boligværdien, fordi

(LV + BS)/i = BV. Det samme vil finde sted, hvis boligskatten falder. Denne form for samfundsskabte kapitalværdier, som private boligejere får, er ofte blevet krævet tilbage til samfundet via kapitalgevinstbeskatning.

Et eksempel:

I taleksemplet ovenfor, hvor renten falder fra 6 % til 1 %, vokser ejerboligens værdi med 10.000.000 – 1.666.666 = 8.333.334 kr. Selv hvis belåningen kun er 80 % af friværdien eller 7.666.672 kr., så er dette en meget betydelig tilvækst i købekraft.