Kinas boligmarked er i frit fald. Hvad betyder det for verdensøkonomien?

Der har altid været noget forunderligt ved det kinesiske boligmarked. Sektoren udgjorde en fjerdedel af landets økonomiske output på sit højeste, og huskøbere i Beijing betaler priser, der er sammenlignelige med byer som San Francisco og New York, selvom deres indtægt er omkring det kvarte.

“Hvis den kinesiske regering skal forsøge at holde boligboblen fra at briste ud over resten af samfundet, bliver man nødt til at køle markedet ned, uden at ty til for hurtige eller drakoniske tiltag.”

Nu regner mange med, at der er en voldsom sammentrækning af det kinesiske boligmarked på vej. Regeringen forsøger at skrue ned for spekulationen og at tøjle dét, der bliver beskrevet som de tre høje problemer: Høje priser, høj gæld og høj finansialisering. Tilgangen har mildest talt været dramatisk. Finansiering for ejendomsudviklere er styrtdykket. Tidligere på året faldt ejendomssalget med op til 20-30 %, igangværende byggerier står stille, og kinesere går på gaden, hvor de sammen vil have stoppet afdrag på den type projekter.

Mange af Kinas største ejendomsudviklere kan ikke længere betale deres gæld. Selv de, der holder næsen oven vande er i likviditetsproblemer og mangler kort sagt penge. Krisen på boligmarkedet risikerer at trække resten af den kinesiske økonomi med sig i faldet – og kan ramme både byggeleverandører, små- og mellemstore virksomheder såvel som forbruget i almindelighed. Hvad der er endnu farligere er bankernes portefølje, hvor næsten 25 af deres aktiver er bundet op på ejendomme.

Ny Finanskrise?

Der er hårdt brug for at træde i bremsen, hvis krisen ikke skal blive en selvopfyldende profeti. For hvis køberne først bliver overbevist om, at ejendomsudviklerne ikke kan betale deres gæld, går købelysten i stå – og så stopper finansieringen også. Til det formål er det ikke nok at skyde lidt penge ind i afdrag: Kina kommer ikke i mål bare ved at øge efterspørgslen, eller at gøre afbetaling på lån mere fleksible. På samme måde kommer den foreslåede redningspakke næppe heller til at vende skuden. Den kinesiske regering bliver nødt til at støtte en gruppe skrupelløse boligspekulanter, hvis man vil bremse krisen. Kun ved at sende et stærkt budskab kan regeringen genoprette tilliden til markedet.

På den korte bane er presset på den kinesiske økonomi reelt. Det betyder dog ikke, at der er en boligkrise på vej i Kina. Først og fremmest har mange kinesiske husstande sparet mange penge op, og de kan derfor afbetale lån uden alt for meget besvær. På den måde er situationen en anden end i USA og Europa under Finanskrisen i 2008, hvor kraftigt forgældede husejere ikke kunne betale af på deres lån.

I Kina er der også stadig stor efterspørgsel på boliger. Landets gennemgribende urbanisering gør, at mange tilflyttere stadig leder efter boliger i de store byer. I Kina har man stadig et skævt syn på kønsroller, der gør mænd markant mere attraktive på det hårde ægteskabsmarked, hvis de har fast ejendom.

Baggrund: Store summer på spil i den kinesiske gældskrise

Efter at være steget i årevis, er det kinesiske boligmarked nu ved at gå i stå. Huspriserne og antallet af køb falder i byer over hele Kina.

• Krisen har også betydet, at byggeriet mange steder er gået i stå. Det har fået køberne til at boykotte afdrag på deres lån i protest over at skulle betale for et hus, de ikke har udsigt til at kunne flytte ind i.

• Nogle af Kinas største ejendomsudviklings-firmaer har opbygget enorme gældssummer, der risikerer at tabe store summer for deres forhåndskøbere. Alene firmaet Evergrande – Kinas næststørste ejendomsudvikler – har en gæld på over 2.250 milliarder kr.

• I juli måned har der også været store protester mod en række kinesiske banker, særligt i den nordlige provins Henan. I april lukkede bankerne for udbetaling af kundernes penge. Den kinesiske regering undersøger nu sagen for korruption og svindel. Sagen har skabt yderligere usikkerhed på de kinesiske finansmarkeder.

+

Der er ikke udsigt til en finanskrise i hele samfundet. De store banker er ejet af staten, som ikke vil tillade, at de lukker. Der er ikke nogle indviklede og uigennemskuelige systemer som dem, der kendetegner banker i Vesten. Udenlandske investorer i kinesiske ejendomme kommer til gengæld til at få en ordentlig mavepuster, men konsekvenserne for resten af verdensøkonomien bliver nok begrænsede. Udenlandsk kapital spiller i forvejen en begrænset rolle på det kinesiske marked, hvor mindre end 5 % af aktierne er på udenlandske hænder. Der bliver således ikke stillet sikkerhed for lånene gennem afdrag. Også på det punkt adskiller krisen på det kinesiske boligmarked sig fra den, der gjorde hele verden sårbar under Finanskrisen i 2008.

Fra industrialisering til urbanisering

Den igangværende krise afslutter den tredje cyklus på det kinesiske marked inden for de seneste 10 år. Staten har al mulig grund til at bryde ind, ikke mindst når det handler om at vinde opbakning fra den kinesiske middelklasse, ved at sikre dem boliger, der er til at betale. Et overophedet boligmarked er også en trussel mod den økonomiske stabilitet. Tidligere har skrupelløse ejendomsfirmaer også investeret i helt andre brancher, mens virksomheder uden for boligmarkedet også er gået ind på det marked, i stedet for at fokusere på sine kerneydelser.

Hvis den kinesiske regering skal forsøge at holde boligboblen fra at briste ud over resten af samfundet, bliver man nødt til at køle markedet ned, uden at ty til for hurtige eller drakoniske tiltag. Problemet er strukturelt, og bliver nødt til at blive løst over tid. Det spejler også et problem med selve den kinesiske finansverden. Her har ejendomme i lang tid været en bedre investering end resten af markedet. Næsten 80 % af den kinesiske befolkning har fast ejendom, og et forbløffende højt antal – mere end 20 % på landet og ifølge nogle tal op mod 40 % i byerne – har mere end en ejendom.

Et andet problem er det, man kan kalde borgmesterøkonomien i Kina. De lokale myndigheder sælger land for at skaffe penge, og bruger samtidig jorden til at stille garantier for at låne i stor stil. Ejendomme bliver ofte brugt til at sætte skub under udviklingen: Når en udvikler bygger nye boliger, giver det også nye muligheder for infrastruktur, detailhandel og jobs. Derfor er landets lokale regeringer hurtigt gået fra industrialisering til urbanisering som en genvej til økonomisk vækst. Det har samtidig givet udviklere frit spil til at opkøbe jord, låne flere penge og udvide alt for hurtigt.

Den kinesiske stat håber at kunne få boligmarkedet til igen at blive “jævnt køligt med enkelte varme briser”. Det modsatte er tilfældet lige nu. Men et sådant skifte vil kræve en grundlæggende omlægning af landets økonomiske fundament, ikke bare en lidt strammere regulering af boligmarkedet. Hvis Kina skal gøres mindre afhængig af boligmarkedet – uden at vælte resten af økonomien – kræver det en sikker kurs fra Beijing og mindre greb om tøjlerne. Det er imidlertid ikke en evne, mange regeringer besidder.

Oversat af Morten Hammeken for Solidaritet. Bragt i samarbejde med Keyu Jin og The Guardian. Læs indlægget her.