Indkøbskurv: 0,00DKK Se indkøbskurv
Venstrefløjens stemme i debatten
Search
Generic filters
Menu
4. marts. 2021

Beskatning af værdistigninger på ejerboliger: Slaget står (også) i Enhedslisten

Der skal tages hul på diskussionen om beskatning af boligmarkedet og de store spekulationsgevinster, der ofte gør det mere rentabelt at eje en bolig end at arbejde.

Huspriserne er på landsplan steget til omkring det dobbelte siden år 2000. I Københavns Kommune er udviklingen endnu mere ekstrem; her er kvadratmeterprisen i samme periode steget til næsten det firedobbelte, fra 11.700 kr. i 2000 til over 40.000 kr. i slutningen af 2020. Foto: Københavns Stadsarkiv
19 min. læsetid

Enhedslisten skal på det kommende årsmøde atter tage stilling til beskatning af værdistigninger på ejerboligen. Der har været uenighed om emnet siden 2006. Desuden handler det om folks hjem – et af de fundamentale behov. Men en ejerbolig er også en kapital, der med samfundsskabte værdistigninger giver en kapitalgevinst – en spekulationsgevinst om man vil.

Ejerboligen er en passiv form for kapitalanbringelse, hvis værdi som hovedregel vokser over årene. Det gælder især i områder af landet præget af økonomisk vækst og dermed befolkningsvækst. Huspriserne kan i andre egne af landet, præget af befolkningstilbagegang, være stagnerende eller direkte faldende – medmindre ejendommene her er attraktive som fritidshuse. De steder, hvor boligpriserne falder, taber ejerne selvsagt penge. De mister kapital.

Der er enighed om, at kapitalgevinster også fra besiddelse af ejerboliger skal beskattes. Slaget står om, hvordan det skal ske.

Kapitalgevinsternes himmelflugt

Når man køber en ejerbolig, så ser man ikke så meget på prisen – som på ens udgifter pr. måned navnlig her og nu, men også i de kommende år. De er afgørende for, om man har råd til at købe – og for kredit- og pengeinstitutters villighed til at udlåne penge til at finansiere købet.

Indkomsterne er steget gennem de seneste 30 år. Det betyder, at mange har fået råd til en dyrere bolig. At boligskatterne er blevet holdt nede, har bidraget til det. Folketinget har samtidig givet mulighed for at optage afdragsfrie lån og lån med en fleksibel rente. Disse nye typer af lån mindsker umiddelbart de månedlige udgifter sammenlignet med de gamle med fast rente og afdrag.

At mange har bedre råd til at købe en dyrere bolig, øger efterspørgslen og dermed priserne. Der bygges en del omkring havnen i København og andre attraktive steder – men slet ikke nok til i den nuværende situation at imødekomme efterspørgslen og dermed sænke priserne.

Altså: Lempeligere boligbeskatning og billigere lån gør det kun umiddelbart billigere for boligkøberne at erhverve en bolig. Prisstigningerne indebærer, at den umiddelbare fordel forsvinder ved købet.

Priserne, og dermed kapitalgevinsterne, på ejerboliger er i gennemsnit steget voldsomt gennem de seneste 30 år. Fra 1992 – 2003 steg prisen på enfamiliehuse med 11 pct. pr. år. For ejerlejligheder var den årlige prisforøgelse 16 pct. Fra 2003 – 2007 var væksten i prisen for enfamiliehuse i gennemsnit 16 pct. pr. år. Fra 2003-2006 var den gennemsnitlige stigning for ejerlejligheder på 21 pct. pr. år. – Rigtig mange boligejere tjente mere pr. måned på værdistigningen på deres bolig end ved at gå på arbejde.

Boblen punkterede i 2007

For ejerlejligheder begyndte prisfaldet allerede i 2006. Priserne på enfamiliehuse og ejerlejligheder faldt de næste 5 år med i alt omkring 20 pct. Siden er priserne, navnlig i storbyområderne, gået opad. Ikke engang Corona-krisen i 2020 bremser dem. Priserne på enfamiliehuse og det udprægede storbyfænomen, ejerlejligheder overhalede i henholdsvis 2018 og 2015 niveauet fra før boligboblen bristede.

“Vinderne er vækstområdernes ældre boligejere, der ofte i forvejen sidder på den grønne gren, og deres arvinger, hvor nogle har fået eller har forældrelånt et forskud til at træde tidligt ind på ejerboligmarkedet.”

Værdistigning – om man vil spekulationsgevinst – kan realiseres både gennem salg og ved at optage lån til forbedringer af boligen eller andre former for investeringer eller til forbrug. Lån kan betragtes som en slags forskud på en senere realiseret gevinst.

Køb af bolig har mange steder vist sig at være en god kapitalanbringelse, som samfundet tilskynder til gennem en lavere beskatning end andre former for finansielle investeringer som obligationer og aktier.

Har man råd, er det af investeringsmæssige – altså spekulationsmæssige – årsager fornuftigt at købe en dyrere bolig, end man behøver, eventuelt også et sommerhus og en lejlighed i byen. Det er med til at presse priserne op og er ikke fremmende for en udnyttelse af det eksisterende boligareal efter behov. Folk med små indkomster og uden formue får endnu sværere ved at finde en bolig med et passende boligareal til husstanden. Investeringer i supplerende ejerboliger kan også dræne kapital fra mere fornuftige investeringer bl.a. i grøn omstilling.

Et pyramidespil som favoriserer ældre boligejere

Nationalbankdirektøren sagde det meget kort og præcist i december (Klog på sprog i P1): ”Ejerboligmarkedet er et pyramidespil”. Det vakte naturligvis en del opsigt, men forklaringen er god nok.

Det er førstegangskøberne – hvilket hovedsageligt er de yngre – som udbetaler hovedparten af kapitalgevinsterne, når de eksisterende ejere helt eller delvist forlader ejerboligmarkedet. De, der flytter videre på ejerboligmarkedet, har jo den realiserede gevinst fra et salg til at finansiere eller medfinansiere det næste køb. Det skaber større efterspørgsel og dermed højere priser.

Førstegangskøberne er derfor en slags tabere i boligspillet, men de er steget på karussellen. Hvis det fortsætter med at gå som i den sidste generations tid – altså hvis pyramidespillet holdes gående i deres tid – så er det dem eller deres efterkommere, der engang vil score den næste gevinst. De er således ikke (nødvendigvis) de ultimative tabere.

Vinderne er vækstområdernes ældre boligejere, der ofte i forvejen sidder på den grønne gren, og deres arvinger, hvor nogle har fået eller har forældrelånt et forskud til at træde tidligt ind på ejerboligmarkedet. Lejerne får ingen gavn af de større ejendomsværdier, altså de flere penge som indkomstudviklingen og de politiske beslutninger har skabt. Udviklingen har skabt større ulighed, fordi de, der ejer deres egen bolig, i forvejen ejer og tjener mest. Samfundsmæssigt set er de ofte mindrebemidlede lejere de ultimative tabere i boligspillet.

Favoriseringen af vækstområdernes ældre boligejere er uretfærdig, men pyramidespillet kan også karakteriseres som samfundsskadelig virksomhed. – Hvordan det?

Boligbobler skaber kriser

At beskrive boligbobler som en medvirkende årsag til samfundsskadelige økonomiske kriser er kompliceret stof, men et forenklet forsøg på en forklaring ud fra den aktuelle økonomiske situation vil være følgende: Den ekstremt lave og i nogle sammenhænge negative rente kan tages som vor tids tegn på, at pengerigeligheden er på vej ud på en farlig kurs. Med pengerigelighed menes der de velhavendes pengerigelighed. Det handler ikke kun om ”storkapitalisternes” pengerigelighed, men også om et bredere, velhavende lag, der stikker ned i middelklassen. En del af forklaringen på pengerigeligheden er manglende beskatning, herunder ejerboligbeskatning.

Ikke mindst i takt med den stigende ulighed i indkomster og formue er der vækst i befolkningsgrupper, hvis daglige forbrug inklusive ferierejser m.m. er i top i forhold til, hvad de føler, er deres behov. De har rigeligt med penge.

Flere sparer derfor op og nogle meget mere end tidligere. Nogle gør det med henblik på at sikre og forsøde alderdommen. Man overfører til pensionsopsparingen. Man investerer i aktier m.m. Man køber ny(e) bolig(er), herunder sommerhuse, landsteder og by-lejligheder. Det gælder såvel herhjemme som ude i verden. Og hvis folk ikke selv spekulerer, så spekulerer professionelle investorer – spekulanter om man vil, herunder pensionskasser – for folks billige penge og de penge, som bankerne skaber gennem deres billige udlån (mod såkaldt passende sikkerhed).

Pengerigelighed kan også betegnes som overakkumulation af kapital (en ophobning af kapital, der har vanskeligt ved at blive omsat i produktive investeringer og derfor bliver anbragt passivt og anvendt til spekulation). At ejendomme og aktier er nogle af de store spekulationsobjekter, kan ses som udtryk for, at de private virksomheder og investorer ikke tør investere tilstrækkeligt i nyt kapitalapparat og ny produktion.

Det er overakkumulationen, der skaber økonomiske bobler, som brister i en ny samfundsskadelig finanskrise med arbejdsløshed m.m. til følge.

Den næste finanskrise kommer, når tilliden til værdierne og pengene fordamper, fordi de enorme investerede og lånte summer har bevæget sig for langt væk fra den materielle virkelighed bl.a. i form af indtjeningen ved produktion og service og det store befolkningsflertals indkomstniveau og med dette deres betalingsdygtige efterspørgsel. Den voksende ulighed, pengerigelighed og manglende beskatning af de velhavende er alvorlig ude i verdensøkonomien, men også i dansk økonomi.

Det er ikke kun blandt store kapitalinvestorer, de stigende huspriser har gjort folk rigere. Også i bredere, velhavende lag af middelklassen har husprisernes himmelflugt – som her på Capellavej i det sydlige Aarhus – gjort folk velstående. Foto fra Google Maps.

Enhedslistens exit-beskatning

Enhedslistens vedtagne politik er, at der ikke skal være skat på at bo. På årsmødet i 2012 blev det dog accepteret, at grundskylden skal bevares. Men ejendomsværdiskatten skal langsomt udfases og erstattes af en skat på kapitalgevinsten ved salg, altså en såkaldt exit-beskatning. Man når frem til gevinsten ved at trække udgifter til forbedringer og inflationen fra prisstigningen. Skatteprocenten på kapitalgevinsten skal være mindst den samme som indkomstskatten.

Hvis boligejeren køber en ny ejerbolig, skal der dog ikke betales skat, hvis boligen koster det samme som eller mere end den solgte. Skatten på gevinsten registreres i stedet som udskudt skat på ens boligkonto hos Skat. Tab i forbindelse med salg af bolig kan ikke trækkes fra. Man betaler først boliggevinstskatten, når man ophører med at være boligejer ved det afsluttende salg eller ”downsizer”, altså går ned i boligforbrug, f.eks. når børnene er flyttet hjemmefra. Systemet ligner det for arbejdsmarkedspensioner, hvor der først betales indkomstskat, når pensionen udbetales.

Enhedslisten boligskatteforslag gør op med:
– At man med samfundets forsøg på at inddrage værdistigningen helt eller delvist gennem beskatning bliver jaget fra hus og hjem, hvis man får dårligere og dårligere råd til at betale de stigende skatter.

Enhedslistens søger med exit-beskatningen at adskille det at bo i ejerbolig fra gevinsten ved den passive kapitalanbringelse. Det lyder rimeligt, men er det rimeligt?

Socialt retfærdig beskatning

Boligen er en menneskeret, men det er mad og tøj også. Mad og tøj beskattes med moms, eventuelt med punktafgifter og told – hvorfor må ejerboligen ikke beskattes? I det omfang forbruget af mad og tøj overgår det nødvendige eller rimelige, bliver det til luksus eller overforbrug, hvor den almindelige beskatning så bidrager til både omfordeling og finansiering af den offentlige sektor. Det samme må gælde boligbeskatningen, hvor ejendomsværdibeskatningen endog er progressiv.

“At erstatte exit-beskatning med en konsekvent beskatning ved ethvert salg vil således være mere rimeligt. Men desværre løser det langt fra problemerne. Tværtimod opstår der et nyt.”

Prisen for ejerboliger styres af udbud og efterspørgsel. Kvadratmeterprisen for et parcelhus eller rækkehus på Østerbro i København er 20 gange højere – og i Klampenborg nord for København 17 gange højere – end i Nakskov på Lolland. Forklaringen på de højere boligpriser i de attraktive byområder sammenlignet med de mindre attraktive udkantsområder er forskellige afstande til vellønnede jobs og uddannelses- og kulturinstitutioner, god forsyning med offentlig transport, mobilnet, fibernet, fjernvarme og butikker. Forskelle i sociale og kulturelle miljøer spiller også ind. Man vil gerne bo i nærheden af dem, man gerne vil ligne. Der er vel også snobberi med i spillet.

Boligskatterne kan således både betragtes som en skat på forbrug af den knappe ressource jord og på de goder, man har adgang til og nyder i kraft af placeringen i det omgivende samfund. F.eks. kapitaliseres anlæg af en ny metrolinje således i ejendomsværdien. Man kan sige, at brugsværdien af placeringen afspejles i en ejendoms værdi.

Ejerboligbeskatning er endvidere social retfærdig. Mennesker på boligmarkedet ønsker ofte at bo så attraktivt og derfor så dyrt som muligt. Tendensen er derfor: jo større formue og indkomst des større boligforbrug og boligskat. Boligskatten er endog progressiv med knæk i skatteprocenten afhængig af værdien.

Generations-uretfærdighed

En exit-beskatning favoriserer ældre boligkøbere på bekostning af unge. Ældre ejere kan i modsætning til førstegangskøbere medfinansiere et nyt boligkøb med gevinsten fra det solgte, hvilket er med til at presse priserne i vejret. Generations-uretfærdigheden står imidlertid ikke alene:

Mand og kone bliver skilt. Manden med en typisk højere indkomst end konen køber umiddelbart efter salget af deres fælles hus et nyt, og bruger sin del af en på dette tidspunkt skattefri gevinst til udbetaling. Konen har ikke råd til at købe og flytter til en lejebolig og betaler exitskatten på sin del af gevinsten. Nogle år efter får hun råd til at købe en mere attraktiv ejerlejlighed, men har nu ikke en skatteudskudt del af den gamle gevinst til at medfinansiere udbetalingen. – Og så er hendes ejerbolig endda dyrere, end den ville have været uden exitbeskatning, fordi exitskatte-modellens umiddelbare skattenedsættelse til manden og mange andre jo giver dyrere boliger.

En løsning på konens og andres problem med midlertidigt ophold i en lejebolig ville være en kontoordning, hvor beskatningen først skete, når kapitalgevinsten helt eller delvis blev hævet til andre formål end ejerboligkøb. Men dækker det deres situation? Og hvorfor skulle alle og enhver ikke kunne sætte løn og anden indkomst ind på en sådan skattefradrags-berettiget konto? – En ting er sikkert: En begunstigelse af ejerboligopsparing vil føre til højere priser på ejerboliger.

At erstatte exit-beskatning med en konsekvent beskatning ved ethvert salg vil således være mere rimeligt. Men desværre løser det langt fra problemerne. Tværtimod opstår der et nyt. En skat på kapitalgevinster kan hæmme mobiliteten på bolig- og arbejds-markedet. Det skyldes, at en boligejer, der har opnået en kapitalgevinst, kan udskyde betalingen af skatten på kapitalgevinsten, hvis vedkommende undlader at sælge boligen. Denne fordel kan medføre, at boligejeren vælger at blive boende frem for eksempelvis at flytte til et andet område af landet, hvor jobmulighederne er bedre.

Selv en høj skat på kapitalgevinsten ved ejendomssalg vil næppe dæmpe prisstigningerne på ejerboliger nævneværdigt. Når man køber en ejerbolig, så ser man som sagt på ens udgifter pr. måned. Det er dem, markedsprisen afspejler. En fremtidig beskatning er ikke et her-og-nu-problem, hvorfor mange lader den ude af betragtning. Og den fremtidige beskatning er vel slet ikke et problem. Den reducerer vel bare størrelsen på en ukendt kapitalgevinst, som det under alle omstændigheder er umuligt at kalkulere præcist med. Der er imidlertid også andre problemer.

Systemet lægger op til snyd

Det er Enhedslistens nuværende politik, at skatteprocenten på kapitalgevinsten skal være mindst den samme som indkomstskatten. Når gevinstskatten ikke er 100 pct., tilegner boligejerne eller deres arvinger en større eller mindre samfundsskabt værdi i kraft af værdistigningen. Lejerne får ikke del i denne. Hvis gevinstskatten er 100 pct. eller blot indkomstskatteprocenten, svinder formålet med og motivationen til at sælge så dyrt som muligt.

Det lyder umiddelbart fint, at en hård beskatning er med til at holde priserne nede. Problemet er, at et frit salg og køb her vil betyde, at man vil sænke den officielle pris ved at supplere med “penge under bordet”, som kan antage mange udspekulerede former. Ved at sælgerens kapitalgevinst betales med penge under bordet, undgår man beskatningen. Ordningen lægger således op til, at sælger og køber deler det offentliges skatteindtægt i porten. Man kan også begrænse salget til nogen, man ønsker at favorisere f.eks. familiemedlemmer, hvor sidegevinsten er, at man undgår gave- og arveafgifter. Samtidig fordufter det offentliges skatteindtægt.

Der er også problemer med en gevinstskat, hvis markedsprisen for ejerboliger falder, og sælgeren ikke kan trække tabet fra i form af en negativ udskudt skat. Her vil køberen have fordel af at betale en kunstig høj pris, hvilket vil mindske hans beskatning ved et senere salg. Sælgeren kan her give nogle af pengene tilbage ”under bordet”, f.eks. i form af dyrt medfølgende inventar, der aldrig vil blive beskattet. Igen er det fællesskabet i form af det offentlige, der bliver taberen.

Ikke alene ordningen om udskudt skat lægger op til at omgå loven og skaber derfor behovet for vanskelige kontrolforanstaltninger. Det samme gør en vanskelig økonomisk skelnen mellem vedligeholdelse og en forbedring, hvor man gerne må få ubeskattet betaling for sin investering. Det vil resultere i mange sager, utilfredshed over afgørelser og pres på håndværkerne for at fakturere alt muligt som en forbedring.

Snyd med kapitalgevinst-skatten undergraver endvidere enhver ejerboligbeskatning, da markedet ikke signalerer den ærlige pris, man beskatter efter på grund af penge under bordet.

At man kan blive nødt til at flytte fra sit hidtidige hjem, fordi man ikke længere kan betale stigende skatter, forekommer måske urimeligt. Men på den anden side, så gælder det vel alle typer af forbrug, at man bliver nødt til at prioritere og omprioritere, hvis man ikke har midlerne til at opretholde en hidtidig levevis.

Og der er forskel på at føre en social politik, at omfordele indkomsterne i samfundet, og at beskytte etablerede beboere af en bestemt boligform, der også omfatter dem, som engang havde råd til at købe et hus med egen badebro ved Strandvejen nord for København.

En fuldstændig eller delvis generel indefrysning af boligskatterne

Muligheden for en fuldstændig eller delvis generel indefrysning af en løbende boligbeskatning som et alternativ til exit-beskatningen vil løse problemet med snyd, men skaber nye problemer. Boligejeren oparbejder en offentlig gæld, som bør forrentes i lighed med anden gældsstiftelse. Både af hensyn til det offentliges sikkerhed for at få indfriet sin gæld og boligejerens sikkerhed mod at havne i et uløseligt gældsproblem, bør den samlede gæld i huset ikke kunne overstige vurderingen, altså den mulige salgspris.

Ordningen er betinget af stigende ejendomspriser, for ellers rammer man ind i loftet for indefrysning. En konjunkturel nedgang i ejendomspriserne betyder, at ejerne bliver insolvente. Og hvad gør man så?

En konjunkturel opgang og/eller let adgang til billige penge vil betyde, at mange er og vil være tilbøjelige til at fokusere på de månedlige udgifter her og nu, dvs. se bort fra indefrysningen, og så kaste sig ud i eventyret. Indefrysningen er således ikke en automatisk prisdæmper. Man har tillid til, at de forsatte prisstigninger klarer ærterne, og Folketinget træder jo nok til med en redningspakke, hvis priserne vender. Politikerne kan jo ikke undlade at gøre noget, når gode uskyldige borgere jages fra hus og hjem, og krisen på den måde skærpes.

Løbende boligskat vil skabe mere lighed

En løbende, altså samtidig boligbeskatning er mest velegnet til at inddrage den samfundsskabte værdistigning til fællesskabet. Den fremmer den økonomiske lighed i samfundet og bidrager samtidig til en ligestilling af ejere og lejere, der ellers ikke får andel i værdistigningen.

“Der er forskel på at føre en social politik, at omfordele indkomsterne i samfundet, og at beskytte etablerede beboere af en bestemt boligform, der også omfatter dem, som engang havde råd til at købe et hus med egen badebro ved Strandvejen nord for København”

Boligbeskatningen skal være progressiv, idet et stort boligforbrug er forbundet med luksus, høj indkomst og/eller stor formue. Det er her en fordel, at ejendomsværdier ikke kan flyttes. Boligskatterne skal alt afhængig af beliggenhed og prisklasse være markant højere, muligvis dobbelt så høje som i dag, for at forhindre, at ejerboliger bliver anvendt som givtig kapitalanbringelse.

En skattestigning af den størrelsesorden kræver:
– En besindig optrapning f.eks. over 10-15 år.
– At det offentlige får pligt til at købe boligen til en pris, der fastsættes med udgangspunkt i en aktuel offentlig vurdering. Den sælgende ejer skal have ret til at fortsætte som lejer til en leje fastsat ud fra den omkostningsbestemte leje. Det offentlige kan overdrage administrationen eller afhænde ejendommen til et alment boligselskab. Lejer såvel som udlejers rettigheder og pligter følger den lovgivning og de regler, der er gældende for den almene boligsektor.

En skattestigning af den størrelsesorden skaber rum for, at man betaler mindre i skat af sin arbejdsindkomst eller for forbedringer i velfærden. Det skal der højlydt gøres opmærksom på.

Målet er, at boligbeskatningen af ejerboliger skal være så høj, at den forhindrer prisstigninger på mere end 1-2 pct. over inflationen. De 1-2 pct. er en historisk set normal stigning i priserne, som skyldes en generel forbedring af bygningsmassen.

En løbende boligbeskatning skal foregå på grundlag af et velfungerende vurderingssystem. Muligvis skal vurderingerne føres tilbage til kommunerne. For det ser ikke ud til, at Skatteministeriet magter opgaven efter at have arbejdet på et nyt system i 10 år. En løbende boligbeskatning afstemt efter prisudviklingen modvirker konjunkturudsving og skaber mere stabile priser.

Taberne vil være vækstområdernes etablerede boligejere, der ofte i forvejen sidder på den grønne gren – lige som deres arvinger. De nye købere af en ejerbolig vil i stedet for at udbetale kapitalgevinsten til sælgerne, indbetale pengene til fællesskabet i form af skat.

Vi foretrækker en boligskat på grundlag af principperne om beskatning af boligforbruget og samtidighed. Det flugter godt med de fleste økonomer. Derimod støder forslaget om at hæve boligskatterne på politisk modvilje, fordi boligejere udgør over 50 % af de afgivne stemmer ved folketingsvalgene.

De senere år er fordelingen af formuen blevet meget mere skæv i Danmark. Boligen udgør en stor del af denne formue. Derfor er boligskatterne vigtige. Det er også vigtigt at genindføre formueskatten – og at få muligheden for at sælge ejerbolig billigt til ens børn afskaffet, da den kan bruges til at slippe for gave- og arveafgiften.


Om skribenten

Margit Kjeldgaard

Margit Kjeldgaard

Margit Kjeldgaard er medlem af Enhedslistens Politiske Økonomiske Udvalg og, forfatter til bogen “Boligpolitikkens storhed og fald” Læs mere

Om skribenten

Per Bregengaard

Per Bregengaard

Medlem af Enhedslistens Politiske Økonomiske Udvalg og bogaktuel med "Hvad skal vi leve af - på vejen mod socialismen?   Læs mere