Huslejen er fastlagt efter et neoliberalt kup

Debatten om lejeboligers pris er altid aktuel, fordi det er en menneskeret at have et sted at bo. Men diskussionerne tager aldrig fat dér, hvor det gør mest ondt, og hvor der kunne gøres mest for at rette op på de urimelige forhold på området.

Nu er diskussionen blusset op igen, fordi det er gået op for nogen, at store kapitalinteresser er indblandet. Som om det nu skulle være en overraskelse. Store private investorer opkøber eksisterende, nedslidte udlejningsejendomme med relativt billige boliger. Derefter renoverer de ejendommene eller river dem ned og bygger nye.

I begge tilfælde gør det boligerne så uattraktive, at den, der kan betale selv, ikke vil bo der, og så dyre, at det kræver offentlig støtte (boligsikring) til at dække af del af huslejen, for at en lavindkomstmodtager har råd til at bo der. Allerede dette viser, hvordan der gives indirekte offentlige tilskud til en branche, som allerede klarer sig udmærket. Mildest talt.

Fokusér på lovgivningen frem for nemme fjendebilleder

I den offentlige debat sammenlignes lejeboliger ofte med boliger med lavere husleje. Især trækkes de almennyttige boliger frem. Her er husleje og ejerskab – per lovgivning – indrettet, så det forhindres, at der genereres et overskud, en profit, som trækkes ud af selskabet. I en artikel på Danmarks Radios hjemmeside forklares det i to sætninger:

“Almene boliger har nemlig en billigere husleje, fordi de ikke må give overskud. Huslejen må kun dække, hvad det koster at drive og opføre boligerne. Resultatet er, at huslejen for almene boliger i København og Aarhus ifølge Boligstyrelsen ligger omkring 50-70 procent under lejeboliger, som især virksomheder ejer.”

En sammenligning med andelsboliger er også – om end kun delvis – relevant, fordi det heller ikke er muligt at trække et overskud ud af en andelsboligforening.

For de private ejendomsbesiddere er der imidlertid ingen grænser. Her gælder det gode gamle profitmaksimerende princip. Men nærmest inden debatten overhovedet er gået i gang, kortslutter den, når de private ejere af udlejningsboliger med lynets hast udpeges til den store skurk.

Især er de store private ejere belejlige som fjendebilleder. Men pensionsfondene kunne også komme med, og så bliver diskussionen mere speget, fordi de pensionsopsparede midler anvendes til investering i boliger, de forsikrede aldrig får råd til at bo i. Lige dén detalje er nok forbigået de flestes opmærksomhed.

Det er altså næppe ejerformen i sig selv, der er noget galt med, når huslejen fastsættes, sådan som det ellers fremføres i debatten. Vi er nødt til at anerkende, at der til alle tider har fandtes private udlejere, uden at det nødvendigvis var et problem. Derfor er et fokus på ejerformen misvisende, så længe så få forstår, at huslejen er reguleret af lovgivning på området. I stedet burde vi diskutere og reformere rammerne om lejefastsættelsen.

Når man diskuterer ejerforholdene i stedet for lejefastsættelsen, skyldes det sandsynligvis, at der er så tydelige fjendebilleder. Det siger desværre en del om de politisk ansvarlige, inklusive lejernes interesseorganisationer, at de hellere vil spille fransk klovn for at få opmærksomhed, end tage udgangspunkt i fornuft for at regulere et område, som er ude af kontrol.

Boligmarkedets pyramidespil

Problemerne ligger snarere et helt andet sted, end i ejerforholdene, nemlig i den måde lejen fastsættes på, og især i den form for lejefastsættelse, som kaldes omkostningsbestemt husleje. I Sverige er den betegnelse efterhånden erstattet af eufemismen “marknadshyra”, husleje fastsat i forhold til markedet.

Men lejerboligmarkedet er ikke et marked i gængs forstand, fordi forholdene omkring udbud og efterspørgsel er sat ud af kraft. At der konsekvent bygges dyre boliger, skønt der kun er et objektivt behov for billige, er ét eksempel.

At der bygges dyre boliger, har årsager, som er uvedkommende for den, som vil have et sted at bo. Det er nemlig en god forretning at eje en udlejningsejendom. Uanset om der bor nogen i lejlighederne, forrentes den investerede kapital, og en udlejningsejendom er som en hvilken som helst anden investering. Over tid stiger den eksponentielt i værdi – som alt andet, der forrentes med en vis procentsats.

I Sverige har stigningen ifølge Statistikbanken SCB i perioden 1980-2020 gennemsnitligt været mellem 5,6 og 6,7 procent om året. Det er en fin forrentning, især fordi den ikke beskattes. At ejendommens ejer allerede i udgangspunktet får en fordel, når ejendommen stiger i værdi, burde tilfredsstille en ejer/investor. Jeg ville selv være godt tilfreds, hvis min opsparing havde så høj en skattefri rente.

Desuden kan ikke alene ejendommen selv, men også dens forventede værdistigning belånes og danne grundlag for at investere i flere ejendomme, som kan belånes, og så videre. Det er en præcis beskrivelse af, hvordan et pyramidespil fungerer, og det gør ejendomsmarkedet meget sårbart, hvis en långiver pludselig vil have sine penge, fordi betingelserne for långivningen ikke er opfyldt (for eksempel at ejendommene forfalder, fordi de står tomme).

F.eks. var det kinesiske megaselskab Evergrande for nogle år siden tæt på at kollapse. Samtidig forklarer det, hvorfor der næppe gribes ind, fordi et reguleret ejendomsmarked ville ramme de rige hårdest.

Neoliberale fupnumre

Når huslejen fastsættes som en omkostningsbestemt husleje, bliver det normalt ikke taget i betragtning, at ejendommen stiger i værdi over tid. Denne værdistigning kan fungere som grund for at optage lån til nye investeringer. Det er en slags gevinst, som ikke indgår i beregningen af huslejen.

Var der politisk vilje til det, var det nok forholdsvis enkelt at lade ejendommenes forventede værdistigning indgå i en omkostningsbestemt husleje, alternativt at beskatte en forventet stigning i ejendommens værdi og forsøgsvis begrænse konsekvenserne af jordrentens på alle måder destruktive amokløb.

I den sammenhæng er de nye ejendomsvurderinger nærmest komiske (det vil sige symbolske), fordi de giver en skatterabat, som sikrer, at ejendomsskatten ikke stiger med de nye regler.

Ud over værdistigningen kompenseres ejeren for at have brugt sine penge til at købe eller bygge en ejendom i stedet for at investere pengene, skønt ejendommen naturligvis er en investering. Heller ikke her lægges en rationel betragtning til grund for udregningen af huslejen.

Huslejefastsættelsen er med andre ord baseret på et kup og hverken på rimelighed eller fornuft. Var der politisk vilje til det, burde det være forholdsvis enkelt at gøre op også med et sådant princip. Måske er det endda allerede illegitimt, fordi huslejens størrelse baseres på et neoliberalt fupnummer og mest ligner åger.

Ejeren af ejendommen får desuden kompensation for slitage og administration. Det svarer til forholdene i både de almennyttige boliger og andelsboligerne, fordi vedligeholdelse og lejeopkrævning koster penge. Endelig skal ejeren kompenseres for, at ejendommen taber i værdi, når den slides i brug (afskrivning).

Det udgør endnu et neoliberalt fupnummer, fordi ejendomsværdien samtidig stiger nærmest uafhængigt af ejendommens tilstand.

Tomme lejligheder er en god forretning

Som den er konstrueret nu, giver en omkostningsbestemt husleje de private ejendomsbesiddere tredobbelt uddeling. Det slås fast i den anden sætning i citatet foroven, at huslejerne i de almennyttige boliger ligger omkring 50-70 procent under lejen i privatejede lejeboliger. Dertil skal man lægge ejendommenes værdistigning.

Uanset hvordan man tænker det, kan huslejen i de privatejede boliger ikke kaldes omkostningsbestemt, fordi kun 30-50 procent af huslejen dækker deciderede omkostninger. I næste omgang forklarer det, hvorfor den svenske eufemisme “marknadshyra” vinder frem. Uanset hvilken betegnelse, der anvendes, bliver det misvisende.

Problemerne ved den nuværende måde at forstå “rimelig husleje” på er blevet tydelige, fordi ejendommene er steget så meget i værdi, at almindelige mennesker ikke længere har råd til at bo i private lejeboliger, når huslejen udregnes, som den gør.

I virkeligheden har forholdene længe været synlige og ekstreme. I næste omgang forklarer det, hvorfor der bygges alt for mange alt for dyre udlejningsejendomme. Selv hvis de står tomme, er de en god forretning, og for eksempel gælder den strenge københavnske bopælspligt først fra den dag, den første beboer anmelder sig til folkeregisteret på adressen.

Præcis som dyre ejendomme optager pladsen for billige, optager en diskussion af ejerforholdene tiden fra en diskussion af de virkelige problemer. I stedet for ejerforholdene er det principperne for lejefastsættelsen, der må ændres.

Det er derfor et stort problem, at politikere fokuserer på ejerformer i stedet for på det virkelige problem, huslejefastsættelsen, og at der stadig bygges dyre boliger uden reel viden om, hvor stort behovet egentlig er. Det sidste gælder især, hvis udgangspunktet er en boligkø, som ikke giver et retvisende billede af behovet.